8月31日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳召開新聞通氣會，對日前印發(fā)的《山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整新建住宅工程質(zhì)量保修期的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）和《山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于全面推行“先驗房后收房”制度推動提升住宅工程交付質(zhì)量的通知》（以下簡稱《通知》）進(jìn)行解讀。

記者從會上了解到，《指導(dǎo)意見》9月1日起實施，其中規(guī)定新建住宅工程和新建城鎮(zhèn)保障性安居工程屋面防水工程以及有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期限由5年調(diào)整為10年。《通知》明確了“先驗房后收房”制度的主要內(nèi)容，包括住宅工程質(zhì)量信息公示、分戶驗收、業(yè)主查驗、閉環(huán)整改等環(huán)節(jié)。

延長新建住宅工程質(zhì)量保修期

《指導(dǎo)意見》對房屋的保修期限、房地產(chǎn)開發(fā)單位、施工單位的質(zhì)量保修責(zé)任界定，以及經(jīng)維修合格部位的保修期限做出了明確規(guī)定。 

《指導(dǎo)意見》明確了調(diào)整期限。在正常使用條件下，屋面防水工程以及有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏由5年調(diào)整為10年；供熱與供冷系統(tǒng)由2個采暖期、供冷期調(diào)整為5個；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝隱蔽部分由2年調(diào)整為10年，非隱蔽部分由2年調(diào)整為5年。其他部位質(zhì)量保修范圍和期限，按現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。保修期限內(nèi)經(jīng)維修合格的部位，可由房地產(chǎn)開發(fā)單位和施工單位、房地產(chǎn)開發(fā)單位和產(chǎn)權(quán)人分別重新約定保修期限。

《指導(dǎo)意見》明確了保修責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)單位方面，按照《山東省商品房銷售條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)單位對購房人承擔(dān)商品房質(zhì)量保修責(zé)任，在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，履行保修義務(wù)并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。也就是說在保修期限內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)單位對購房人負(fù)質(zhì)量保修責(zé)任。商品房質(zhì)量保修期限的起始日期自交付之日起計算。代建單位竣工整體移交的城鎮(zhèn)保障性安居工程質(zhì)量保修期限和起始日期，由雙方在委托代建合同中予以約定。

施工單位方面，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定，施工單位對房地產(chǎn)開發(fā)單位承擔(dān)建設(shè)工程質(zhì)量保修責(zé)任，在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，履行保修義務(wù)并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。也就是說在保修范圍和保修期限內(nèi)，施工單位對房地產(chǎn)開發(fā)單位負(fù)質(zhì)量保修責(zé)任。建設(shè)工程質(zhì)量保修期限的起始日期自工程竣工驗收合格之日起計算。

給業(yè)主現(xiàn)場驗房劃出要點

《通知》明確了“先驗房后收房”制度的主要內(nèi)容，包括住宅工程質(zhì)量信息公示、分戶驗收、業(yè)主查驗、閉環(huán)整改等環(huán)節(jié)。關(guān)于現(xiàn)場查驗，在《通知》所附的“工作指南”和“查驗要點”中，都做了具體描述。

在工程竣工驗收前，也就是在主體完工后、安裝及裝修過程中，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)分階段組織業(yè)主進(jìn)入施工現(xiàn)場查驗。業(yè)主可以重點查驗工程主體的觀感質(zhì)量，比對現(xiàn)場使用材料的品牌、規(guī)格是否和公示的信息一致等。

在正式收房前，房地產(chǎn)開發(fā)單位還要組織業(yè)主進(jìn)入所購買房屋的室內(nèi)現(xiàn)場查驗。這個環(huán)節(jié)，業(yè)主可以對照查驗要點，重點查驗使用功能情況，包括房屋的幾何尺寸、門窗的密閉情況與開啟靈活度等，特別是精裝修、全裝修的房子，還可以查看裝修使用的材料、水電暖設(shè)備設(shè)施是否和購房合同約定的一致、是否具備承諾的功能。

做好記錄并監(jiān)督整改，對每次查驗所發(fā)現(xiàn)的問題，要讓陪同驗房的工作人員逐條記錄在冊并簽字確認(rèn)，讓開發(fā)單位承諾維修整改期限和標(biāo)準(zhǔn)，到期后再現(xiàn)場核實整改維修情況，所有問題都整改銷項后再簽字收房。

《通知》還允許業(yè)主按照自愿原則，邀請或書面委托他人參與查驗，以確保查驗的精準(zhǔn)度和查驗效果。 宋時剛